王健林大手笔，河南地产一哥交出商业项目管理权？业内：该停的停，该砍的砍

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

建业的自救还在进行中。

2022年4月1日，《时代周报》记者从建业地产（00832.HK）获悉，其与万达集团签署战略合作协议，就旗下商业项目运营权合作达成一致。

按照协议，建业住宅集团（中国）有限公司（以下简称建业地产）将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称万达商管）展开合作。万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

对于此次变动，建业地产向《时代周报》记者表示，通过此次合作，引入优质的专业商业项目运营商，将提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。

对于建业地产来说，保障现金流安全成为如今工作重点，皆因2020年、2021年连续两年业绩的不理想。其管理层曾于2021年业绩会上表示，2022年计划加速项目去化、提升经营现金流；盘活不动产；优化融资结构；尽可能开展资本市场融资工作；严控资金支出，为2022年全年业绩做准备。

在房地产市场整体尚未回暖的当下，建业地产自救的步伐，始终不曾停止。

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意在回血

根据建业集团官网资料显示，旗下的商业项目主要包括郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场、驻马店建业凯旋广场、济源建业新天地步行街、三门峡建业新天地步行街、郑州建业凯旋汇、开封建业东京梦华·七盛角8个项目。不过，一位业内人士告诉《时代周报》记者，开封建业东京梦华·七盛角文旅属性较重，或许不属于此次与万达商管合作的范畴。

业内有观点认为，这次合作是皆大欢喜。

而在万达商管方面，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《时代周报》记者表示，对于万达商管来说首先，此次合作符合万达商管的轻资产运营模式，有效避免因项目开发或收并购等导致的资金闲置，有利于规避企业负债规模大幅增长，财务情况也更为稳健。同时也有利于万达商管在这些项目所在区域开发新的市场，进一步提升品牌影响力；其次，万达商管在商业项目运营方面具有较丰富的经验，通过发挥自身品牌、招商和管理优势，能有效降低经营风险，并获得较为稳定的现金流和收益。

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2020年建业地产商业项目租金为1.38亿元，而2021年租金收入为2.03亿元，同比增长46.4％，为近3年来的最高点，前途看起来一片光明。

基于此，《时代周报》记者采访了一位不愿具名的业内人士，据他透露，建业地产的商业项目以前由建业集团旗下的建业新生活服务有限公司运营管理，但由于疫情的反复以及线下商业运营收益的不确定性，且2022年建业地产将现金流安全放在第一位，其将商业项目委托给第三方是目前最好的选择，可以迅速回血。”

“商用物业在所有开发商的资产中都是低效资产。”IPG中国首席经济学家柏文喜亦认为，相较于出售，出租显然是更好的选择。他向《时代周报》记者表示，目前建业地产的商业资产在其财报上以市场化的估值发挥着重要的平衡债务作用。因其流动性较差，如果要出售这部分资产，这或许会导致建业地产财务指标有所下降。

《时代周报》记者了解到，今年8月，建业地产即将面临一笔5亿美元的到期债务。而截至2021年末，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币98.48亿元；短期有息负债为67.6亿元；现金短债比为1.46。

瘦身过冬

深耕于河南地区的建业地产，素有“河南王”的称号，受益于2016年的“去库存”和“棚改货币化”，建业地产开启了规模化之路，并于2019年正式迈过了千亿房企的门槛，那一年，其销售额达到了1011.5亿元。

然而，2020年开始，形势急转之下，当年建业地产实现合同销售金额1026.42亿元，同比仅增长1.5%，增幅近乎停滞。而2021年，其营收、利润等各项指标更是开始走下坡路。建业地产2021年业绩报告显示，截至2021年12月底，收益约为人民币419.59亿元，同比下跌约3.1%；年度本公司权益持有人应占溢利约为人民币6.05亿元，同比下跌约66.4%；年度毛利率为16.2%，同比下跌3.7个百分点。

2021年9月份，一封名为《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》更是在业内流传开来，《报告》表示，在河南汛情和疫情的影响下，建业集团直接经济损失、经营性损失、运营性损失等累计超过50亿元。

负重前行的建业地产在2022年将销售目标下调至530亿元，较2021年下降24.3%。

胡葆森

2022年2月份，建业集团董事长胡葆森提出，未来建业要“做少、做小、做好”，即精简原有赛道，不再开辟新赛道、不再追求规模过快增长。

而胡葆森此番将商业项目“打包”给万达商管，就是基于其“做少、做小、做好”的战略的重要举措。

“聚焦于主业，在寒冬期能够活下去，以前多元化发展的内容，可能该停的停，该砍的砍。”上述业内人士表示。

事实上，从2022年年初开始，建业就开启了自救行动。

建业集团对组织架构进行了一定的调整，把五级管理架构压缩成三级。而建业地产在盘活资产的行动中，寻求与龙头房企合作。据悉，建业地产已经陆续同中国电建地产集团、中海地产达成战略合作。

建业地产透露，目前已达成的合作中，在重点项目方面，主要通过释放股权、合作拿地开发等方面进行合作；其次，建业地产与中国电建在项目工程总包方面也会考虑合作；另外，建业地产将和一些国有平台公司对接，战略性引入国有平台进行持股或者控股，由建业地产负责运营。

此外，《时代周报》记者了解到，建业地产旗下还有酒店、文旅等项目。针对这些项目，建业地产首席财务官赵瑞昆在3月29日的业绩会上表示，通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法，去盘活不动产。

另外值得一提的是，郑州是建业地产的大本营。但随着2016年中期楼市调控转向，多条限购限贷政策出台，此后，郑州房地产市场便开始了漫长的回调期。建业地产首席执行官杨明耀在业绩会上表示，2021年，郑州市销售2608亿，同比下降22.6%。

不过，2022年3月1日，郑州市发布了救市19条，通过下调二套房首付比例等举措促进郑州市房地产业良性循环和健康发展。这对于极度依赖河南的建业地产来说，无疑是一个利好消息。

杨明耀表示，就建业地产来看，1-2月份销售31.65亿，同比增长35.5%，预计3月份建业地产销售额环比也会实现提升。另外包括河南省政府，郑州市政府也积极出台了多项支持政策，目前整个河南市场销售在积极转暖向好。