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房产 西藏在线 2022-03-27 555浏览

新盘最高下调7000元/㎡!黄埔的“泡沫”破了?

近几天,黄埔新盘降价的消息满天飞。

参与“内卷”的选手有老黄埔、科学城、知识城等网红板块,最高让利43万/套!

曾经的广州楼市“当红炸子鸡”,如今也要撑不住了吗?

#1

从5字头降至4字头 老黄埔怎么了?

老黄埔板块

首当其冲的是位于老黄埔板块的“九字”旧改项目。(老黄埔三剑客之一,如果猜不出来的可以私聊乐居君)

据了解,最近该项目推出10套特价房源,最低价为4.82万/㎡,而且都是南向房源。

要知道,早在去年下半年开盘时,该项目的首开价格已高达5.1-5.7万元/㎡,而此前3月均价为5.5万元/㎡。

从5字头降到4字头,也是挺狠心了......


而在老黄埔庙头板块,有盘单价直降5000元/㎡。

该盘距离5号线庙头地铁站不到200米(高德地图数据),上周推出16套特价房源,89㎡的小户型最低单价去到了4.1万元/㎡。


这还不是最·便宜的,前段时间该盘还推出了5#的特价房源,最低单价仅3.9万元/㎡。

而该盘在去年9月首次开盘时,同样位于5#的78-89㎡户型报价4.59万元/㎡,115㎡户型的为4.78万元/㎡,通通一口价,楼层任选。

也就是说,半年的时间,同一栋楼的房源降价幅度最高达7000元/㎡。


科学城板块

另一个网红板块——科学城板块,也有多个楼盘传出降价的消息。

同为一个集团的两大红盘,各自推出了8套特价房源。而这两个楼盘刚在3月11日官宣引进东荟花园小学(具体入学政策以教育局为准),曾吸引了不少注重学位的家长。

其中,位于创新公园旁“J”字头楼盘,推出的特价房源单价最低仅3.65万元/㎡,对比此前3.9万元/㎡的均价,也有2000元/㎡左右的让利。


而另一个“Y”结尾楼盘(和“J”结尾为姐妹盘),最低单价为3.3万元/㎡,让利3000元/㎡左右。都是中高楼层,并不存在天地楼层清货的说法。

值得一提的是,这两“姐妹花”曾在2月中旬放话要涨价,如今不仅价格没涨起来,还出现了变相降价。(开发商一直都很会促客玩宣传)


知识城板块

知识城板块也有楼盘加入其中。

该盘是板块内关注度最高的项目之一,有名校加持,但最近也顶着压力卖房。

推出的一批房源中,98㎡三房北向户型最低单价2.77万元/㎡。而东南向三房在今年1月开盘时,价格在2.9-3.4万元之间。


#2

不愁卖的黄埔 居然在降价

与外围区域降价促去化不同,最近黄埔的成交热度可不算低。

上周(3.14-3.20)黄埔共成交367套新房,环比上涨32%,夺下全市成交冠军。甚至比“供货大佬”增城的成交量还要多50多套。


从目前来看,黄埔新房市场还呈现出“供小于求”的情况。

据克而瑞监测,截至2月底,黄埔全区新房库存达9754套,去化周期为8.1个月。除越秀区外,黄埔区的去化周期最短。

其中,长岭居的库存量仅剩367套,去化周期为3.9个月。而老黄埔板块的库存量为2249套,去化周期7.9个月。

黄埔区的几个板块,去化周期都处于健康状态,远低于广州全市平均水平。


图片来源:克而瑞广佛区域

也就是说,目前黄埔并不愁卖!

按照一般的市场逻辑,在供小于求的情况下,必定会推动价格地走高。而黄埔为什么走了一条“不寻常路”?

#3

黄埔的“危机”来了?

其实,黄埔区的“危机”并不在当下。

虽然目前旧改步伐有所缓慢,但已经开始动工的旧村很难“回头”。

数据显示,截至2月底,黄埔区76个旧村改造中,有34个项目可以继续推进。而随着其它旧村文保工作调整和完善成果出炉,黄埔区旧改也会逐渐重启。

而据克而瑞旧改报告,未来5年整个黄埔区将有1334.7万㎡的潜在供应量,其中知识城板块为440.5万㎡,老黄埔为395.7万㎡。

所以,在旧改完成后,黄埔的新盘供应量可是十分惊人。


目前,已经有不少大型旧改盘逐渐登场了。

其中,沙步村改造项目——万科黄埔新城已经在酝酿阶段。该项目占地面积约158万㎡,预计带来超3万套住宅,超8万居住人口。

3万套的供应有多可怕?我们来做个比较。

克而瑞数据显示,2021年整个黄埔的总供应量不过17235套,比万科黄埔新城单盘的供应还少近1.3万套。


目前万科黄埔新城吹风价为3.5-4万/㎡,预计将在5月开盘,首推建面约93-143㎡3至4房。

这样的价格,这样的体量,让黄埔内的其它楼盘“坐立不安”,只能在市场变得更“内卷”前纷纷降价出货。

而在新货供应逐渐推出的同时,黄埔的常住人口却出现下降。

据统计局数据显示,2021年黄埔区的常住人口为119.79万人,相比2020年减少7.13万人。

这可是自2005年黄埔公布人口数据以来,第一次出现常住人口减少的情况。原因可能是大批常住人口随着拆迁离开黄埔。


前两年黄埔热度突然飞涨,主要是因为人才购房留了一个“小口子”,有不少投资客蜂拥而至。

而在去年8月,黄埔明确发文宣布收紧人才购房通道,把投资客挡在门外。

再加上供应增多,人口流失,黄埔新盘市场在未来的竞争将越来越激烈。

地产经济专家邓浩志认为,随着市场供求关系改变、旧改大幅减少等原因下,黄埔区过分的光环将逐步退去。市场、价格都会逐步恢复理性。但他表示,在未来,黄埔区依旧是非常具备价值的。

在回归冷静后,黄埔楼市的居住价值将会被愈加重视。如果你是出于自住需求,如果你愿意长线等待,买入黄埔也没有问题。

但,投资黄埔的黄金时刻,已经过去了。

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