新盘最高下调7000元/㎡！黄埔的“泡沫”破了？

近几天，黄埔新盘降价的消息满天飞。

参与“内卷”的选手有老黄埔、科学城、知识城等网红板块，最高让利43万/套！

曾经的广州楼市“当红炸子鸡”，如今也要撑不住了吗？

#1

从5字头降至4字头 老黄埔怎么了？

老黄埔板块

首当其冲的是位于老黄埔板块的“九字”旧改项目。（老黄埔三剑客之一，如果猜不出来的可以私聊乐居君）

据了解，最近该项目推出10套特价房源，最低价为4.82万/㎡，而且都是南向房源。

要知道，早在去年下半年开盘时，该项目的首开价格已高达5.1-5.7万元/㎡，而此前3月均价为5.5万元/㎡。

从5字头降到4字头，也是挺狠心了......

而在老黄埔庙头板块，有盘单价直降5000元/㎡。

该盘距离5号线庙头地铁站不到200米（高德地图数据），上周推出16套特价房源，89㎡的小户型最低单价去到了4.1万元/㎡。

这还不是最·便宜的，前段时间该盘还推出了5#的特价房源，最低单价仅3.9万元/㎡。

而该盘在去年9月首次开盘时，同样位于5#的78-89㎡户型报价4.59万元/㎡，115㎡户型的为4.78万元/㎡，通通一口价，楼层任选。

也就是说，半年的时间，同一栋楼的房源降价幅度最高达7000元/㎡。

科学城板块

另一个网红板块——科学城板块，也有多个楼盘传出降价的消息。

同为一个集团的两大红盘，各自推出了8套特价房源。而这两个楼盘刚在3月11日官宣引进东荟花园小学（具体入学政策以教育局为准），曾吸引了不少注重学位的家长。

其中，位于创新公园旁“J”字头楼盘，推出的特价房源单价最低仅3.65万元/㎡，对比此前3.9万元/㎡的均价，也有2000元/㎡左右的让利。

而另一个“Y”结尾楼盘（和“J”结尾为姐妹盘），最低单价为3.3万元/㎡，让利3000元/㎡左右。都是中高楼层，并不存在天地楼层清货的说法。

值得一提的是，这两“姐妹花”曾在2月中旬放话要涨价，如今不仅价格没涨起来，还出现了变相降价。（开发商一直都很会促客玩宣传）

知识城板块

知识城板块也有楼盘加入其中。

该盘是板块内关注度最高的项目之一，有名校加持，但最近也顶着压力卖房。

推出的一批房源中，98㎡三房北向户型最低单价2.77万元/㎡。而东南向三房在今年1月开盘时，价格在2.9-3.4万元之间。

#2

不愁卖的黄埔 居然在降价

与外围区域降价促去化不同，最近黄埔的成交热度可不算低。

上周（3.14-3.20）黄埔共成交367套新房，环比上涨32%，夺下全市成交冠军。甚至比“供货大佬”增城的成交量还要多50多套。

从目前来看，黄埔新房市场还呈现出“供小于求”的情况。

据克而瑞监测，截至2月底，黄埔全区新房库存达9754套，去化周期为8.1个月。除越秀区外，黄埔区的去化周期最短。

其中，长岭居的库存量仅剩367套，去化周期为3.9个月。而老黄埔板块的库存量为2249套，去化周期7.9个月。

黄埔区的几个板块，去化周期都处于健康状态，远低于广州全市平均水平。

图片来源：克而瑞广佛区域

也就是说，目前黄埔并不愁卖！

按照一般的市场逻辑，在供小于求的情况下，必定会推动价格地走高。而黄埔为什么走了一条“不寻常路”？

#3

黄埔的“危机”来了？

其实，黄埔区的“危机”并不在当下。

虽然目前旧改步伐有所缓慢，但已经开始动工的旧村很难“回头”。

数据显示，截至2月底，黄埔区76个旧村改造中，有34个项目可以继续推进。而随着其它旧村文保工作调整和完善成果出炉，黄埔区旧改也会逐渐重启。

而据克而瑞旧改报告，未来5年整个黄埔区将有1334.7万㎡的潜在供应量，其中知识城板块为440.5万㎡，老黄埔为395.7万㎡。

所以，在旧改完成后，黄埔的新盘供应量可是十分惊人。

目前，已经有不少大型旧改盘逐渐登场了。

其中，沙步村改造项目——万科黄埔新城已经在酝酿阶段。该项目占地面积约158万㎡，预计带来超3万套住宅，超8万居住人口。

3万套的供应有多可怕？我们来做个比较。

克而瑞数据显示，2021年整个黄埔的总供应量不过17235套，比万科黄埔新城单盘的供应还少近1.3万套。

目前万科黄埔新城吹风价为3.5-4万/㎡，预计将在5月开盘，首推建面约93-143㎡3至4房。

这样的价格，这样的体量，让黄埔内的其它楼盘“坐立不安”，只能在市场变得更“内卷”前纷纷降价出货。

而在新货供应逐渐推出的同时，黄埔的常住人口却出现下降。

据统计局数据显示，2021年黄埔区的常住人口为119.79万人，相比2020年减少7.13万人。

这可是自2005年黄埔公布人口数据以来，第一次出现常住人口减少的情况。原因可能是大批常住人口随着拆迁离开黄埔。

前两年黄埔热度突然飞涨，主要是因为人才购房留了一个“小口子”，有不少投资客蜂拥而至。

而在去年8月，黄埔明确发文宣布收紧人才购房通道，把投资客挡在门外。

再加上供应增多，人口流失，黄埔新盘市场在未来的竞争将越来越激烈。

地产经济专家邓浩志认为，随着市场供求关系改变、旧改大幅减少等原因下，黄埔区过分的光环将逐步退去。市场、价格都会逐步恢复理性。但他表示，在未来，黄埔区依旧是非常具备价值的。

在回归冷静后，黄埔楼市的居住价值将会被愈加重视。如果你是出于自住需求，如果你愿意长线等待，买入黄埔也没有问题。

但，投资黄埔的黄金时刻，已经过去了。